在城市，建设用地必须经过政府主管部门审批处置。农村土地如果变为城市建设用地必须经过政府征用或征收，然后通过批租、招拍挂等方式出让。

    4.土地收益权

    在农村，农民在承包土地上生产经营获得相应的收益。但在耕地转化为建设用地，政府征用或征收时价格往往偏低。在土地出让的收入中大部分归村、社集体，剩余部分才归农户。
在城市，政府从农村征用建设用地之后，又高价出让给用地单位（主要是房地产商），由于高额级差地租形成的巨大土地收入归地方政府。

    二、现行土地制度的利弊得失

    现行土地制度在所有权和使用权分离后，促进了土地使用权市场化，但扭曲了土地供需结构和收益结构，妨碍城乡一体化的推进。

    1.促进土地使用权市场化

    改革开放以来，在维持我国土地社会主义公有制的前提下，我国土地使用权开始向多元化方向发展，已初步形成国家、集体、企业法人和个人等多样化的土地使用权主体格局，提高了土地资源配置的效率。
 
    2.妨碍城乡一体化

    随着我国经济的发展，城市化的推进，农村大量富余劳动力分离出来流向城市，出现了农民工这个庞大的社会群体（目前规模已达两亿），他们对于城市建设做出越来越大的贡献。但是，由于城乡土地制度二元结构，加之城乡二元的户籍制度，农民工在农村保留着承包地和宅基地，所以他们不能完全脱离农村，保留着农民的身份；另一方面，他们在城市做着工人的工作，但是他们没有城市户籍，不能享有市民的待遇，不能真正融入城市。特别是农民工二代在“留不下的城市”与“回不去的乡村”之间徘徊。同时，城市居民不像农民那样拥有宅基地使用权，因而购房时要承受高地价推高的房价。城市居民要进入农村，由于没有农村户籍，所以不能获得承包地以及宅基地。这就是说，城乡二元土地制度及户籍制度妨碍着城乡居民及相关生产要素的双向流动。

    由于土地制度城乡二元结构，城市土地开发建设的住宅才拥有产权，才允许在市场交易，而农村集体土地开发建设的住宅，不能拥有正式产权，通常被称为小产权房，不允许在市场交易。这不仅是对农村公有土地开发房地产的歧视政策，而且阻隔城乡房地产市场的一体化。